对长租公寓而言 商业模式必须先于融资模式

时间:2019-08-16 来源: 国内新闻
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仅在过去18天之后,乐家公寓就公开昵称为“该公司仍在正常经营”。 Lega Apartment的租户和房东欢迎“该公司已停止运营”的消息。这实际上并不是一件新鲜事,可以说它是预料之中的。

从2018年1月到现在,已有20位父母租住公寓资金连锁店,乐家可以是第21家;可能不是最后一个,但乐嘉的停赛,但也有一些差异。

前一个案例表明,长期公寓资金链断裂和最终收盘,主要是仓库的财务杠杆。但这次LeGérard与众不同,几乎是纯粹的商业失败。乐家公寓的房价高于市场价格,房东的付款方式是一个月的租金或四分之一的租金。以低价租给租户,但租金收取的形式是一年或半年。如果租户想要月租,租金将大幅提高。这种商业模式确实带来了相对快速的扩张。但是,“高进,低出”本身并不可持续,因此行业的完成也是不可避免的。

因此,Lega Apartments酒店的关闭与其他许多失败的长住公寓不同。这些企业是财务杠杆,而乐嘉公寓是他们商业模式的失败。

事实上,潘石屹去年表示,长租公寓租金翻了一番,亏损了。目前的情况不建议长期出租公寓。潘石屹主要从投资和融资收入的比例来说。 “原因很简单。如果你是一个长期租赁公寓,将有银行贷款。如果利息来自银行贷款,银行的基准利率是4.9%。公寓,然后出租,你的退货率不超过1%,因此这项业务是亏损。“

当然,潘石屹并不算数。一些企业通过发行ABS等资助,他们可以绕过银行获得没有抵押品的资金。然后他们可以通过P2P和其他机构向租户提供分期付款。租金一次可用,最终租金差额。贷款利息形成利润。在过去几年中,将房地产业务完全转变为融资是长期租赁公寓获利的常用方式。这也是许多企业集体爆发的根本原因。它也是过去金融反风险管理的重点。

然而,乐家公寓没有采用房地产变更融资模式。应该说它仍在积极经营房地产。它的关闭似乎彻底实现了潘石屹的判断。长期出租公寓很难。

从租赁人口和出租房屋的比较来看,中国远低于日本,英国和美国。因此,中国出租房市场的前景应该非常广阔。当然,应该更深入地分析这个市场。至于成熟的城市国家,如英国,日本和美国,他们仍然保持着如此高比例的住房租赁人口,这是由城市化道路创造的。作为一个相对成熟的市场经济体,它也是第一个形成大城市的国家,人口集中度和城市间人口流动率都很高。例如,在伦敦,大伦敦的大都市区有1200万至1400万人口,占英国总人口的六分之一以上。伦敦18岁以上的永久居民中有三分之二来自伦敦以外的地区,而外地人口占移民人口的85%。与着名的金融城市一样,常住人口仅为1万人,流动人口为33万人。正是由于足够的流动性和城市人口的集中,才带来了伦敦住房租赁市场的繁荣。这恰恰是中国城市住房租赁市场的缺陷。

必须指出的另一个事实是,虽然日本,英国和美国的人口流动性很高,但移民可以接触城市居民并享受基本的公共服务。例如,东京长期以来一直是单一的人口集中区,特别是青年人口非常集中。日本也有户籍和居留许可制度,但两者之间的公共服务享受没有差别。虽然日本政府也实施了东京人口排斥计划,但主要的公共教育和医疗投资是按人均计算的,它们相对平等,对人口流动没有债务或限制。

在中国的大城市,随着人口更加集中,基础教育和医疗投资的投资需要不断增加和平衡。还必须确保随着户籍制度的改革而迁移和自由迁移的权利。充足的流动性和城市人口的集中将有助于城市住房租赁市场的繁荣。因此,从宏观角度来看,要挖掘中国租赁市场的潜力,就必须调整具体的城市化政策。

件下,您可能会发现一个有利可图的商业模式。只有相对成熟的商业模式,我们才能谈论资本运作和增长。

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